Договор долевого участия (ДДУ)

[Future]

Здравствуйте. Несколько напряг вот этот пункт в договоре:
7.1. В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику штраф в размере 10 (десяти) процентов от цены Договора (п. 4.1.).

У всех он был? Кто-то пытался бороться - убрать вообще/снизить?
В жизни всякое бывает, мало того, что застройщик попользуется деньгами, так еще в случае расторжения 10% поимеетт

 

[Андрей]

Полагаю, ключевое слово здесь "безосновательного", которое как раз страхует Застройщика от того, что вы квартиру зарезервируете, но фактически не выкупите.

 

[Future]

Это пункт в ДДУ , а не в договоре резервирования...
Хотя да, это скорее для тех, у кого рассрочка - актуально.
А при 100 процентов оплаты ( а ипотека это по сути это и есть, так как застройщик получает все деньги сразу) получится я выполню свои обязательства и в случае, если я передумаю, мне выгоднее будет переуступить кому-то, нежели растрогаться с ними...

 

[Андрей]

А я и говорю про ДДУ. Резерв как таковой вроде уже не делают. По-крайней мере, когда я покупал (в марте с.г.), не делали.
Возможность безосновательного отказа со стороны Участника - это и есть по сути бесплатный бессрочный резерв, от чего Застройщик и страхуется этим штрафом.

 

[Алексей]

Всем.Привет.
Я здесь впервые, но вопрос по теме топика.
Собираюсь покупать квартиру, ознакомился с ДДУ.
Очень смутили два пункта:

5.8. В случае, если на момент подписания Сторонами передаточного акта Участником не заключен договор на оказание услуг по представлению его интересов по вопросу государственной регистрации прав собственности Участника на Объект долевого строительства с лицом, оказывающим Застройщику услуги по поиску участников долевого строительства Многоквартирного жилого дома, то в момент подписания передаточного акта Стороны подписывают отдельное соглашение, в рамках которого Застройщик примет на себя обязательства за дополнительную плату организовать государственную регистрацию права собственности Участника на Объект долевого строительства и предоставить в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплект документов, предусмотренных законодательством, в срок не позднее 15 (Пятнадцати) рабочих дней с даты предоставления Участником всех необходимых документов,

и

11.6. Подписывая настоящий Договор, Участник подтверждает, что он уведомлен о том, что право аренды Земельного участка находятся в залоге у Общество с ограниченной ответственностью «Экспобанк», место нахождения.... (далее реквизиты банка).

Правильно ли я понимаю, что пункт 5.8 говорит о том, что после того как я подпишу акт приема-передачи, меня обяжут подписать (на основании этого пункта) договор с застройщиком (т.е с Шереметьево-4) об оказании за деньги услуг по регистрации прав собственности?
Пункт 11.6 вообще непонятен. Чем он грозит?

Спасибо за ответы заранее

 

[Alexander]

Вообще 11.6 наверно самый важный пункт в ДДУ. Тем, что Экспобанк с нами в доле, и если дело прогорит первым будет претендовать на имущество застройщика (ЗК, Ш-4).

 

[Алексей]

Александр, спасибо. Т.е. как я понимаю, в самом плохом случае - банкротства застройщика - право на аренду будет принадлежать банку. Соответственно вопрос - что будет препятствовать банку делать с этой арендованной землей все, что вздумается?

 

[2222]

Вообще насколько я помню, по закону есть определенный порядок выплат. Т.е. если Ш4 объявит себя банкротом, то сперва выплаты производятся дольщикам, а потом уже залогодержателям в порядке остаточного принципа.

 

[Alexander]

Миша, к сожалению немного не так. "Банкротство застройщика".

 

[2222]

И немного не так как вы это поняли тоже В этой статье прописаны прекращение договора дольщика и застройщика, ведущее к отмене ипотеки. Тут я не спорю, у банка приоритет - но не у банка кредитора Ш4, а у вашего банка-кредитора по ипотеке, если вы квартиру по ипотеке брали. Если же вы без ипотеки брали, то претендуете на все только вы сами. А в случае если Ш4 сам не может выплатить кредит своему банку-кредитору и объявляет о банкротстве, то сперва предлагается нам решить все финансовые вопросы с Ш4, а только потом их кредитор имеет право прихватить остаток...

В данном случае земля в аренде, а не в собственности, а квартиры наши не обременены, т.к. мы имеем право брать ипотеку. Соотв. я не вижу что нам может предъявить банк который кредитовал Ш4... Другое дело, что если случится неприятность, то вернут нам деньги совсем не по рыночной цене. Но единственный способ избежать такого риска - покупать вторичку. Но это куда дороже и не всегда безопаснее.

В общем после паевого договора "на коленке", который мы получили в ЖК Новогорск от Эстатета, договор от Ш4 нам показался сверхприличным документом. Ну и мы привыкли доверять в какой-то степени, без этого на этапе строительства ничего не купишь. Надо довериться и ждать И пить пиво улыбаясь, как Илья

 

[Алексей]

to 2222: ну я так понимаю, что низкая цена - это спутник любой случившейся большой неприятности, о котором лучше не думать перед сном.

Спасибо за ответ на второй вопрос. А что с первым? Насчет туманного доп. соглашения о регистрации прав собственности?

 

[2222]

5.8? Так это вообще просто, иными словами так: если вы до момента передачи вам квартиры не оплатили ее услугу регистрации, то делаете это в момент передачи вам квартиры. Т.е. регистрация в любом случае за Ш4 остается (или его субподрядчике). А вы сами хотите все регистрировать?
Проще если это они сделают (вам не придется план электрики подавать к примеру тогда )

 

[Alexander]

Не соглашусь.

Согласно статье 201.9 ЗоБ, расчеты с дольщиками производятся в третью
очередь, после (1) требований за причинение вреда жизни или здоровью, (2)
требований работников должника и требований по авторским
вознаграждениям.
Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после
удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.
Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это
нововведение нивелируется статьей 201.14 ЗоБ, согласно которой независимо
от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи
имеют залоговые кредиторы.
Обычай делового оборота строится на том, что многие застройщики, в том
числе начинающие строительство по закону № 214-ФЗ, получают на
строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и
возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. Если
дольщики заключили договоры по закону № 214-ФЗ, то в силу статьи 13 этого
закона они также имеют право залога.
Важно! Включению в реестр требований кредиторов предшествует
расторжение договора между дольщиком и застройщиком, а значит – и
прекращение ипотеки. В этом случае банк-залогодержатель имеет
преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств:
60 % от выручки направляется на погашение его требований, и только 25 % -
на выплаты дольщикам.

Слово ИПОТЕКА здесь трактуется не как "ипотечное кредитование".

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

 

[2222]

Короче, упрощаю и тут, дома и имущество при банкротстве будут уходить целиком в нашу пользу, т.к. они не обременены кредитором Ш4, а стоимость права аренды - частично. В любом случае мы получим только то, что вложили на момент покупки, но не рыночную стоимость на момент банкротства.

 

[Alexander]

Раньше продажи были через Миэль и НайтКрафт и сразу шел второй договор на регистрацию ДДУ и права собственности. Сейчас может второго договора нет, и в договоре прописана схема оформления собственности.

 

[илья]

И Вам Михаил от меня тоже респект. и очередная кружка пива за Ваше здоровле тоже. Уважаемые посетители форума, вы не подумайте. я не алкаш. просто пиво люблю. а по-поводу соглашения о регистрации права собственности, то Вам Алексей ничего бояться не следует. Платите ш-4 47000 рублей и они Вам регистрируют договор долевого участия и ждите, как и мы все. а когда дело дойдет до права собственности на уже готовую квартиру, тогда дружно пойдем к ним выяснять, что делать дальше

 

[Alexander]

Короче, упрощаю и тут, дома и имущество при банкротстве будут уходить целиком в нашу пользу, т.к. они не обременены кредитором Ш4, а стоимость права аренды - частично. В любом случае мы получим только то, что вложили на момент покупки, но не рыночную стоимость на момент банкротства.

Хорошо если так, но я тут более скептичен.

 

[2222]

В противном случае, мы не смогли бы брать ипотеку на покупку.. Нельзя взять ипотеку под уже обремененный объект.. Так что наши дома никакого отношения к кредитору Ш4 не имеют

 

[Алексей]

Илья, в договоре в п 5.8 черным по белому написано, что делать после приемо-передаточного акта. А именно - либо заключать договор на организацию регистрации прав собственности до акта, либо после. Третьего, как я понимаю, не дано. Я не прав?

2222: я, к сожалению, не знаю Вашего имени. В данном случае в договоре прописано навязывание услуги застройщиком. И даже не навязывание, а принуждение к использованию данной услуги. Кидаться какашками в застройщика не хочу (это бесполезно, так как нет ручек - нету мультиков), но есть два вопроса:

1. Почему менеджер не сообщает об этой детали договора при общении?
2. Каков размер оплаты этой услуги? Не могу поверить, что никто не задавался этим вопросом.

 

[Андрей]

Раньше сообщали, по-моему даже в прайс-листе внизу было обозначено.
Стоило 46 тыс. за каждый объект - приготовьтесь огорчиться, если приобретаете машиноместа =)