Договор долевого участия (ДДУ)

[Алексей]

Андрей, 46 000 - это за регистрацию ДДУ в реестре.
Связался с застройщиком и назадавал ему кучу вопросов (менеджер Дмитрий Белкин), из ответов на которые становится понятно, что
1. Обязать заключать договор на регистрацию прав собственности они не могут по ГК. Это мне на голубом глазу по телефону сказал юрист по имени Денис.
2. Ориентировочная стоимость заключения этих услуг в районе 40к. Точную сказать не могут, поскольку еще не установили тарифы.
3. Машиноместо - это то же самое, что квартира - с тем же процессом приобретения, теми же документами и теми же тратами. соответственно на него также можно оформить ипотеку (минуя различные акции, которые проводят банки), также ДДУ (соответственно +46к), также оформление прав собственности (+40к).
4. Аккредитив - это в Экспобанке, и только там он открывается. Стоимость его 0.1% от цены объекта (машиноместо!! привет)

Ну и спасибо Дмитрию за подробные ответы и терпение. Когда люди работают по принципу ROI, это приятно. И хочется с ними сотрудничать.

 

[Андрей]

А, да, прошу прощения, подумал про регистрацию ДДУ.

1. Обязать заключать договор на регистрацию прав собственности они не могут по ГК. Это мне на голубом глазу по телефону сказал юрист по имени Денис.

Подписывая ДДУ мы соглашаемся с тем, что регистрация права собственности будет произведена силами застройщика (или подрядчика). Или есть вариант сделать это самостоятельно?

 

[Алексей]

Андрей, согласно тому, что сказал юрист - нет. Не соглашаемся. Дальше наше право - верить или нет.

 

[Olga]

В 2002 году покупали квартиру на этапе фундамента по предварительному договору - две станички, скрепленные скрепочкой а через год припеваючи жили в этой квартире.

Волков бояться - в лес не ходить.

 

[Алексей]

Ольга, Ваши слова да Богу в уши. Значит, вам повезло.
Суровые российские реалии показывают и доказывают: готовься к худшему, рассчитывая на лучшее. Чтобы отменить сей постулат, недостаточно мегапозитивных, ничем не подкрепленных постов.

 

[Андрей]

Вообще 11.6 наверно самый важный пункт в ДДУ. Тем, что Экспобанк с нами в доле, и если дело прогорит первым будет претендовать на имущество застройщика (ЗК, Ш-4).

Вообще насколько я помню, по закону есть определенный порядок выплат. Т.е. если Ш4 объявит себя банкротом, то сперва выплаты производятся дольщикам, а потом уже залогодержателям в порядке остаточного принципа.

214-ФЗ, ст.13, п.7.1
В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 

[Илья_]

5.8? Так это вообще просто, иными словами так: если вы до момента передачи вам квартиры не оплатили ее услугу регистрации, то делаете это в момент передачи вам квартиры. Т.е. регистрация в любом случае за Ш4 остается (или его субподрядчике). А вы сами хотите все регистрировать?
Проще если это они сделают (вам не придется план электрики подавать к примеру тогда )

Вот кстати актуальный вопросик: А согласовывать план электропроводки в квартире обязательно? Узнавал по конторам - в районе 30 тыс. руб обойдется. Как то уже очень много получается только за одни согласования отдавать. Кто знает, подскажите, пожалуйста. Ранее не было опыта приобретения новой квартиры.

 

[Future]

Насколько я знаю нет. Не приходилось согласовывать ни разу (приобретали и у ДСК и у ГСУ Центра). Но от знакомых слышал, что Дон-Строй требует, но это скорее их способ отнять деньги у честных граждан

 

[Артем]

Пункт 10.2 ДДУ:

"10.2 Участник имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случаях:
-неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный настоящим Договором срок передачи Объекта долевого строительства на 2 (два) месяца;"

На счёт пени см. п. 10.3 я что-то не совсем понял. Хотя в офисе вроде понимал, когда подписывал... Вопрос: возвращается стоимость договора + пени, но получается отказ от квартиры или Застройщик пени за просрочку выплачивает через суд, но квартира остаётся у покупателя?

 

[Илья_]

Нет, в данном контексте понимается что вы имеете право отказаться от квартиры по объективным причинам, если они произошли по вине застройщика и он обязан вам вернуть стоимость квартиры + пени, начиная со дня заключения договора и до даты подачи претензии

 

[ValKouznetsov]

Всем привет.
А подскажите, как у вас выглядит п. 4.2 договора?

У меня написано следующее:
4.1 Цена Договора, указанная в п. 4.1 не является окончательной и может быть изменена. Окончательная цена Договора (далее - "Окончательная цена договора") определяется после составления технического паспорта жилого помещения (квартиры) исходя из суммы Площади межкомнатных перегородок и Площади объекта долевого строительства согласно техническому паспорту умноженной на стоимость 1 (одного) квадратного метра Проектной площади долевого строительства, указанной в п. 4.1 Договора.

Ну и в определениях написано, что площадь перегородок - 1,7 м. кв.

То есть получается, выбирал квартиру 53,11 кв. м., ипотеку получал на 53,11 кв.м., в договоре площадь квартиры указана как 53,11 кв.м., а при итоговой приемке и расчете выяснится, что заплатить надо за 54,81 кв. м.

Поздно я спохватился, договор уже подписан, деньги заплачены. Хочу понять, это у всех так или я один попался?

 

[Stas]

Как объяснили нам - эти 2 метра уже заложены в площади, указанной в договоре, т.е после обмера БТИ их вычитают и сравнивают с изначальной, после чего должны вы или вам
Никакого подвоха я не вижу, а вот про точность обмера уже обсуждали- бывали значительные расхождения

 

[Андрей]

По-моему во всех договорах указана площадь по периметру, включая стояки и межкомнатные перегородки + летние помещения с соответствующими коэффициентами.
Т.е. дополнительные метры для оплаты у вас, @ValKouznetsov, возникнуть не должны.
После обмеров БТИ должно получиться чуть меньше, т.к. вычтут стояки.

Что касается п.4.2 - он не во всех договорах звучит именно так, кому-то площадь под перегородками простили =)

 

[Andrey]

А у нас при приемке площадь квартиры получилась почти на 6 кв.м больше, чем в договоре за счет того, что входная дверь была перенесена вглубь этажного коридора дальше, чем планировалось. Пришлось значительно доплачивать...

 

[2222]

Вы по каким ценам доплачивали? По текущим или базовым?

 

[Andrey]

По базовым

 

[2222]

То есть все не так уж и плохо, если вы купили на ранней стадии квартиру, то сейчас выходит, что покупаете дополнительные метры к квартире по цене на треть меньше рыночной. Чтоб у меня так дверь перенесли!

 

[ValKouznetsov]

По-моему во всех договорах указана площадь по периметру, включая стояки и межкомнатные перегородки + летние помещения с соответствующими коэффициентами.
Т.е. дополнительные метры для оплаты у вас, @ValKouznetsov, возникнуть не должны.
После обмеров БТИ должно получиться чуть меньше, т.к. вычтут стояки.

Что касается п.4.2 - он не во всех договорах звучит именно так, кому-то площадь под перегородками простили =)

У меня в Терминах написано, что Площадь объекта долевого строительства согласно техническому паспорту - площадь объекта долевого строительства, определяемая на основе данных технического паспорта жилого помещения (квартиры) следующим образом: сумма площадей всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, подсобных помещений, а также площадей балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых (при этом площади балконов лоджий и террас подсчитываются со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5%, для балконов и террас - 0,3%).
И потом к этой площади мне плюсуют еще 1,7 кв.м.

Таким образом, получается, что
или квартира при обмере окажется обещанной площади 53,11 кв.м., но при финальном расчете при помощи этого пункта с меня возьмут деньги как за 54,81 кв.м.
или квартира при обмере окажется меньше обещанной площади (51,41 кв.м.), но при помощи этого пункта ее "дотянут" до 53,11

У меня нет проблемы после обмеров БТИ доплатить за площадь, если она окажется по факту больше планировавшейся. И я бы не отказался от покупки своей квартиры, если бы у нее при неизменной площади была бы цена на 150 тыс. дороже.
Меня расстраивают эти хитрости в договоре, когда к БТИшной площади накидывают 1,7 метра, больше похожие на мелкое жульничество и то, что застройщик к ним прибегает.

У кого реально по другому звучит этот пункт?

 

[Венер Сафин]

И потом к этой площади мне плюсуют еще 1,7 кв.м.

1,7м2 на основании чего плюсуют? что это за метры?

 

[ValKouznetsov]

1,7м2 на основании чего плюсуют? что это за метры?

См. выше мое сообщение про формулировку в п. 4.2 договора
Вот оно
Где в моей версии написано, что к площади по итогам обмеров прибавляется площадь межкомнатных перегородок в размере 1,7 кв. м.